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左晖的野心:链家贝壳“一统天下”左右房价?

摘要:在线下,链家其实已经很成功;为何“背叛”自己,另起炉灶

 
 

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

消息让很多人震惊。万科、融创、腾讯、百度、新希望、高瓴等22家投资人,退出北京链家房地产经纪有限公司股东名单。

个个都是大佬级别的企业。

诸多股东撤离之后,链家注册资本缩水超30%,链家董事长左晖的持股比例由原先的不足40%升至接近60%。

随着此轮投资者的撤出,链家的投资方中,已无外部投资者。大佬们不再看好链家?

另一边厢,贝壳找房公关回应称:原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房,贝壳找房的D轮融资正在进行中。

据悉,战略投资方腾讯就领投了8亿美元。

行业资深人士都说,链家的贝壳找房,实际就是想复制美国线上房地产经纪公司Redfin的成功。

在线下,链家其实已经是一家很成功的公司。杠杆游戏也好奇,一家很成功的公司,为什么要“背叛”自己,另起炉灶?

有人说,左晖在把自己的链家“掏空”……

 

 

1、链家想做数十多万亿生意的大平台,押注贝壳找房

在做贝壳网之前,2016年左右开始,作为房地产经纪行业的一哥,链家已经开始频繁融资。

公开报道显示,当年4月,链家被曝获得B轮60亿元融资,腾讯、百度领投。来自PE资金、实体经济的各路资金参与了此次投资,其中还包括新希望、光线传媒、九阳股份、诺亚财富、源码资本、歌斐资产、经纬中国、执一资本、今日头条创始人张一鸣,美团点评创始人王兴等。

到了2017年初,万科和融创也入股链家。

接着,链家董事会扩容,新希望的张明贵、华兴资本的包凡、融创的孙宏斌、万科的刘肖也先后进入董事会,占据12个席位中的4席。链家走上巅峰,估值达到数百亿。

此时,房地产形势大好,所有人都认为,链家会大干一场。

但如今,链家却“清空”了上述所有的外部投资。而在2018年初,链家成立了平台公司贝壳找房,将大量的人力、物力投入其中。

并率先将自有的链家、德佑、自如等入驻贝壳。

按照设想和分析,杠杆游戏看到,贝壳如果可以做起来,链家这个家公司就成房产交易领域的滴滴了,用户发布叫车(买房)需求,中介来找到合适房源推荐给用户,贝壳找房一统天下,也获得收益……

在宏大的故事面前,贝壳找房的估值按照媒体的估算,已经1200亿元,超过巅峰期的链家。

按照贝壳找房的回应,上述股东“镜像平移”后,意味着投资者还是“链家系”的投资者,只是标的从链家地产换成了贝壳找房。

这确实让人想象,准备上市了吧。

这样的战略重构,是否为市场需求,为投资者满意?在做贝壳之前,链家不再完全坚持自营模式,已经做了德佑,搞加盟,主攻二三线等市场。

链家再厉害,能力也有限,在全国的市场占有率其实也不到10%。而这已经是一哥,这个行业在我国远未实现了集中化。

中介行业竞争激烈,如何化敌为友?只有做平台。我国新房年交易额10来万亿,二手房还有数万亿,总计十多万亿的市场。如果这个平台搭建成功,成为行业的滴滴、淘宝,前景诱人。

通过多年的技术投入和积累,链家具备了较多的房源基础信息。通过贝壳找房,理论上可以让这个基数更大。中小中介未来在房源、客源上的孤岛有望突破。

易居中国等企业都看到了这一点,并获得大量投资。到底鹿死谁手?

 

 

2、互联网房产中介寒冬!链家贝壳平台模式代表未来?

房地产的周期性决定了,每一轮调控深入之后,大量的房产中介都要裁员,甚至关门。杠杆游戏有多位中介朋友,这一轮调控就关门或裁员了,他们最重要的资产经纪人被迫流失。

实际上,培养一个成熟的经纪人成本是很高的。而整个开店扩张的成本更高。

正是因为意识到这一点,链家先是搞了加盟的德佑,然后搞平台贝壳找房。

这避免了开门店的成本太高,但是如果不开门店,链家既有的优势又没法体现。在较大的城市之外,链家赚钱能力其实是不确定的。这有很多原因,比如较大城市之外的地方,二手房交易本来就不那么活跃。

加上房地产的周期,导致这些地方生意刚好做,可能就歇菜了。

做德佑也好,贝壳找房也好,杠杆游戏觉得这可能都说明链家意识到了自己的困境。想要继续扩张,实际已经很难,较大城市已经饱和,市场占有率已经不低。在上述城市要继续扩张,成本和收益未必合算。

在三四线城市,如上文所述,直接开店,高成本是否受得了本身就是问号。

所以才想出了德佑的加盟和贝壳找房的平台模式。问题是,加盟第一要收钱,加入平台还要被付费。

 

 

而且房源如何证明是自己的,小中介安全感是个问题。

这段时间,互联网房产“独角兽”爱屋吉屋已经停业。整个互联网中介行业进入寒冬。

房地产中介行业或许和很多高频行业不同,首先地产业本身有周期,其次互联网热钱也有周期。

现在是地产周期和新钱周期都处于低谷。所以平安好房、爱屋吉屋靠烧钱,很难玩下去。

加上房地产交易确实频率太低,用户思维、流量思维失效本身不奇怪,只有在特定区域内,比如较大的城市可能会好一些。

但较大的城市,往往谁又愿意和你玩平台?房源和经纪人才是关键,泾渭分明。

 

 

3、面对内外风险,贝壳找房能学好Redfin,改变房地产经纪行业吗?

贝壳找房上线刚好近一年,目前来看,调控对其发展影响极大。市场萎缩,没有谁日子好过,连链家直营的店很多都是亏损。

同时,三四线城市德佑发展乏力,中介日子难过,谈啥加盟。于是,贝壳找房只好放慢脚步。

2019年初,根据媒体的报道,链家旗下的链家、德佑、贝壳三大业务战线整合至运营线统管。线上线下、针对不同客户需求(刚需、租房、新房、二手房)的业务都打通。

实际上,在杠杆游戏看来,这就是降低运营成本,一起抵御风险。这么做,在今天的市场环境下无疑是对的。

这么做也意味着扩张的步伐实际放缓。

作为贝壳找房的学习目标,美国在线房地产经纪公司Redfin也长期不赚钱,预计2019年可以盈利。

在Redfin发展过程中,不得不面临链家同样的处境。以前,美国的房地产交易,几乎也都是通过传统的经纪人完成。

2004年诞生的Redfin,希望通过在线看房、房屋估价等辅助工具,改善交易体验。同时,利用大数据技术,提升经纪人人均产能,减少房源平均待售时间,实现买卖双方交易成本的降低。

 

 

美国和我们的不同在于,美国买卖双方的经纪人基本都是独家代理。所以没有人害怕跳单。

无论是自营经纪业务,还是合将客户介绍给合作第三方经纪人,没有人担心不诚信的问题。互相都能获得收益,Redfin也能拿到中介费、介绍费。

Redfin靠流量获客,为经纪人和买卖双方都提供了便利。

商业逻辑说起来简单。不需要杠杆游戏说,互联网企业都有一个惯性,喜欢靠低价和补贴占领市场。

Redfin的低佣金模式,冲击了美国房产中介生态,自然一开始也不受欢迎。

通过十多年的发展,也一直没盈利,但是市场占有率在局部的提高,则可以让整个区域的市场向自己倾斜。经纪人、买卖方都越来越离不开Redfin。

所以市场预计,2019年Redfin有可能盈利。

对于贝壳找房来说,如何获得中小中介的信任,如何度过漫长的不赚钱时光,可能是个考验。

大概也正是这些考虑,左晖要带着大量的投资人一起从链家转战贝壳找房,谋求早日上市。

让资本有变现预期,让贝壳找房有更多的资金来烧,以度过互联网融资寒冬,为漫长的线上房产中介发展之路储备弹药……

很大程度上说,在地产低谷中,小中介生存困难对接大平台的意愿或许更强。生意好的时候,全民投资房产,哪需要贝壳找房?

当年淘宝,不也是在出口压力中做大做强。只是,低频的房产交易,能重复这样的辉煌吗?

最后,杠杆游戏想说,阿里的成功,乃至整个电商行业的成功,让很多线下商业受到冲击。电商今天也再没有便宜可言。

如果有朝一日,贝壳找房“一统天下”,房租(自如就是链家系企业)、房价是不是很大程度要受到链家系左右呢?

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