摘要：盈利质量维持稳定

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没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。

在经历了冰冻般的2020上半年后，房企们陆陆续续交出了自己的“成绩单”。几近崩塌者有之，奋勇前行者也不少。逆境之下，彰显的是一个企业行稳致远的能力 。

近日，富力地产如约披露2020年半年报。各项数据中 ，我们可以窥见这家广州老牌地产商的底气。

1、营收保持增长，盈利质量维持稳定

先说整体。正如富力地产2020年中期业绩公告里提到的：上半年受黑天鹅等影响，不少国家经济增长放缓甚至负增长。

再说行业。之于房地产行业而言，一季度各项线下业务基本处于停摆状态，行业协议销售金额同比2019年减少25%，好在因我国防控得力等因素，二季度行业全面回暖。

然后我们看富力地产。和整个市场的走势一样，富力方面呈现出类似波动情况，同样在二季度反弹明显，整体来看维持了稳定，协议销售金额同比仅略微降5%，营业额同比实现3%的增长。

具体核心财务指标如下：

已确认入账的营业额335.9亿元，其中年物业销售营业额为308.3亿元，同比上升约3%；物业投资、酒店运营及其他收入为27.6亿元，黑天鹅影响虽然很大，但这几个月富力实现了快速复苏。

盈利能力方面，富力集团上半年纯利为39.2亿元，纯利率11.7%。物业销售毛利率33.5%。继续维持业界较高的毛利和净利率。

负债方面继续减少了94亿元，目前拥有现金人民币360亿元，公司资金维持充裕状态。基于较好的盈利状况和财务稳定性，富力地产宣布中期派息每股0.38元。

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土地储备方面，富力上半年新增权益土储243万平米，约490亿元货值。截至2020年6月30日，该集团权益土地储备5700万平米，约7580亿货值；一二线和其他城市分别占比一半。总体呈现充裕均衡状态。

值得注意的是，在黑天鹅面前，富力地产的积极应变能力。从线下走到线上卖房，再到明星直播卖房、老总直播卖房，与广汽传祺房、车跨界联动……

基于此，富力地产继续加速增长。截至今年7月，其权益合约销售额已达617.6亿元。

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2、外降负债、去杠杆，内控成本支出，财务结构进一步优化

尤其值一提的是，在各项盈利指标维持稳定的情况下，富力地产上半年的负债情况，也得到了更好优化。

如中期业绩公告所言：为应对未来的不确定性，富力地产积极采取措施处理近期到期债务，将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期。以降低其资产负债表风险。

2月份，富力地产利用有利的市场窗口，发行4亿美元的优先票据，以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，以维持相若债务水平，延长到期期限。

除债务再融资外，2020年迄今为止，富力地产亦已处理大量境内债券。如处理人民币108亿元的境内债券，降低了整体负债规模。

为继续解决短期融资问题，富力地产未雨绸缪：现已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约人民币180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。

除于金融市场融资外，继续严格控制支出。数据显示，富力集团2020上半年行政开支下降明显，由2019年的30.9亿元降至2020年的25.97亿元。

此外，富力地产中期业绩公告还披露，目前正执行及考虑若干其他措施，将于财政年度末进一步降低负债水平。

未来另一项重要目标即为：从处理到期债务及管理资产负债水平两方面，改善该集团的财务状况。

在目前负债水平降低的情况下，除加速去杠杆的计划外，预计下半年较多的盈利贡献亦将有系统地改善本集团财务状况。

透过降低整体杠杆，管理层预计本集团将能灵活应对市场的不明朗因素，并控制融资成本。

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3、酒店回血，发力城市更新，积极储备未来

在备受关注的酒店方面，无论全行业还是富力，都已经从一季度降维打击的阴影里渐渐走出。

截至2020年7月份，富力的酒店分部已恢复正现金流。

以风暴中心武汉的富力万达嘉华酒店为例，2020年6月，武汉富力万达嘉华酒店开始实现盈利，年累计业主利润也达到195万。

此外，其他地区的酒店经营都在回暖。

经此一“疫”，整个酒店行业也正面临洗牌。提高服务品质，保障好客户满意度，将有机会取得更高的市场占有率和业主利润。

可以预见，随着防控进入常态化，卫生状况好、品质化程度较高的酒店品牌将更受欢迎。

截至2019年末，富力地产共运营90家酒店，均为中高端酒店，品质较高，其中包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。

其他物业方面，富力地产上半年新增投资物业资产约人民币27亿元，或建筑面积超过107,000平方米。主要包括北京、南京及重庆的零售商业。预期将于未来提供经常性收入。

添置投资物业，将为各财政年度的经常性营业额作出重大贡献，令营业额基础更加稳定。

业界认为，富力地产持有型物业整体资产规模庞大和长期经营稳定的特点，备受融资机构的认可。企业和人一样，有恒产的人，更值得信任。

如富力地产董事长助理、副总经理陈志濠曾公开表示：“富力旗下投资性物业和酒店资产众多，这些长期持有和经营的资产，拥有相对稳定的现金流。面对今年，也只是短期的影响，不改变其坐拥长期稳定收入来源的属性。”

另外值得一提的是，在土地储备充足均衡的前提下，富力今年的城市更新项目发力明显。

目前，富力地产在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米，积累了丰富的旧改项目经验。

其中，位于广州及长治的3个城市更新项目为富力提供了129万平方米的可售面积，约为可售货值人民币460亿元。

近年来，富力将城市更新的经验延伸拓展至全国多个区域，并且逐步将城市更新作为集团发展战略方向之一。

如在西安及周边地市已跟进项目40余个，签订框架协议的有3个；太原共有13个旧改规模项目，总用地面积高达3500余亩……

报告显示，富力地产目前共计拥有80多个项目城市更新项目。其中，92%位于一线、二线城市，54%的项目位于粤港澳大湾区。

下半年，富力将继续执行多项重点策略，包括完成协议销售目标、交楼目标及去杠杆。

销售方面，将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的，更灵活的销售策略，以在兼顾平衡盈利能力及现金流的同时，完成协议销售目标。

在未来十八个月中，富力还将增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于人民币2000亿元的可售货值。

中期业绩公告透露，富力计划下半年推出16个全新项目、人民币2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。

这样的富力，未来可期！

（本文仅代表作者观点，不构成任何投资建议）