摘要：“神秘”的小鹰，蛋壳的忧虑（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

黑天鹅之下，裸泳者纷纷陷入泥淖。这一次，又是长租公寓。

先是媒体报道，深圳南山区，新锐长租公寓品牌小鹰找房的公司所在地被挤得水泄不通，有房东已经多月没收到租金，有房客交了钱却被“赶出”所租房屋。

有人反映其要跑路，后被官方辟谣。

没过几日，另一家长租公寓大佬也惹上事儿了。一条“蛋壳公寓的公司财务跑路，公司破产倒闭”的消息在网上流传。

随后，蛋壳公寓辟谣，称消息不实，公司已报警处理。目前，蛋壳公寓经营活动一切正常。

在杠杆游戏印象里，除了匹凸匹，长租公寓大概是第二频繁爆雷的行业。到底哪里出问题了？

1、小鹰找房，谁的悲剧？

先说说小鹰找房，可能很多杆友都没听说过这家公司。百度搜索小鹰找房，前几条广告里居然没有其官网，杠杆地产还小惊讶了下。

看来真是经济紧张，投放的钱不够。

​和大部分公司的自我介绍也不同，小鹰找房在对自己的说明里，表达比较含蓄。没有任何量化的数字，反而更多极端词汇如“最舒适、绝不、坚决不……”，最后一句还出现了疑似病句，也是非常“另辟蹊径”。如上图。

百度百科倒是说明了深圳小鹰的成立时间：2019年09月27日，距今一年出头，很年轻的品牌。

和此前爆雷的大多数长租公寓平台一样，小鹰找房也是采用“高进低出”“长收短付”模式。即一次性收取租客一年或半年的租金,再月付或季付给房东,通过时间差获得资金流。

即使是外行人，也会察觉到这个模式存在的巨大风险。一方面资金流支撑公司可以迅速扩张，另一方面资金承压能力很弱，一旦断裂，公司破产走人，更悲催的是房东和租客，一个收不到租金，一个交了房租却住不上房子。和庞氏骗局有几分相似。

要想运转良好，对长租公寓方的融资、运营能力是极大考验。

这方面，显然小鹰找房做得并不尽人意。成立时间虽短，闹出的风波却不小。据小鹰租房工作人员介绍，仅在深圳，小鹰租房已收了2000多套公寓，此次小鹰找房资金链断裂涉及租客和业主已近千人，涉及金额近亿元。

这并非其第一次“惹上事儿”。9月1日，广州市房地产租赁协会发出风险警示，公示了已被相关管理部门和行业协会重点关注及约谈的企业名单。

其中小鹰租房（广州小鹰不动产服务有限公司）、城城找房以及三彩不动产在列。

天眼查显示，小鹰不动产管理（深圳）有限公司、陕西小鹰不动产管理有限公司、小鹰不动产管理（深圳）有限公司宝安店均已注销，这些公司的法定代表人都是小鹰租赁的高管。

另一边，在其成立的这一年多里，尤其9月，小鹰在全国各地疯狂成立公司，而且有意思的是，小鹰找房的商标所有者为一家“金融公司”：深圳宝匙股权投资基金管理有限公司。该公司也是安小鹰的大股东。其一系列公司背后还有拟上市公司三彩家的身影。

查看股权穿透图可发现，小鹰找房、城城找房、三彩家这几方的股东、高管高度重叠。三彩集团董事长文宁与高向东、张志杰、郝菲、郭敏等人通过注册数十家公司，相互纠葛。这是啥操作？

2、蛋壳困局

不止年轻长租公寓品牌风波不断，刚上市不久的业内大佬蛋壳公寓也让人忧虑，之前杠杆地产关注过。

前几天的头条，从蛋壳回应来看，破产倒闭消息不实，但商业纠纷确实存在。据多名讨合作商表示，蛋壳公寓在上海、南京、武汉、杭州、天津等多个城市拖欠装修款，拖欠时间大约为一年左右，被欠款金额从几十万至1000万不等。

作为上市公司，杠杆地产从其财务数据里，也看到了生存之不易。

前段时间蛋壳公寓披露的2020年1季报显示，净亏损12.34亿元，去年同期为亏8.16亿元，亏损增幅较大。

2015年底至2019年底，蛋壳公寓增长166倍。背后的代价是巨额亏损。杠杆地产不完全统计，2017年至今，蛋壳公寓累计亏损额至少60亿+。

利润方面下滑明显，毛利降到了-1613万元，降幅为161.66%；归母净利润继续为负，为-12.3亿。

如东方财富的统计显示，2017、2018、2019这三年，蛋壳的收入增速在放缓，毛利增长更是腰斩再腰斩，归母净利润年年为负，销售毛利率节节走低，盈利能力堪忧。

经营费用方面，每年的涨幅均不小。尤其营销费用，从2018年的4.7亿元剧增到2019年的10.38亿元。尽管如此，但营收增幅似乎也不如以前给力？

3、长租公寓，未来在哪？

何止蛋壳，将其他长租公寓品牌放在阳光底下研判，情况不会好到哪去。如另一美国上市的青客公寓，2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

9月30日，青客公寓发布截至3月31日的2020财年上半年未经审计的财务业绩，归属于公司的净亏损为人民币4.168亿元，相较于去年同期增加1.153亿元。

还有一些未上市财务神秘的公司，很多都爆雷了。从去年开始算起，杠杆地产印象中就有西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等，今年近一点的杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；杭州长租公寓“巢客”爆雷；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空……

当然，一个新生事物、任何创投行业，我们要给些时间观察。但消费者和房东的权益也需要同等保护。

种种乱象，不禁让人心生疑窦，长租公寓是否会步P2P的后尘，在雷声滚滚中渐渐落幕？下一个“雷主”又是谁？

关于行业，杠杆地产还是看好的，不过要看谁来做。政策利好在那，其他国家也有成功先例。如美国，上世纪70年代便诞生了这一模式，目前已经较为成熟。

其中具有标杆意义的EQR（(Equity Residential)就是范本。租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得其获得了较高的投资回报率，其NOI口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率。

我国的长租公寓发展仍处于初级阶段。对房东和租户而言，杠杆地产认为，最大程度保护自己的方式就是，做选择之前多查看该企业的工商信息，有异常的尽量避免；资金密集型的行业，有时规模意味着相对更靠谱。

也不要占小便宜，比如租金明显低于市场价格的，警惕；吹得天花乱坠合同却只字不提的，慎重；社会评价不好的，三思。

但愿我们会更早进入到那个相对光明的未来。

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