摘要：千亿悬念待解（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2020年行将结束，如果要盘点本年度的顶流话题人物，“凯哥”必定有一席之地。年初，他告别中南房地产业务平台董事长一职，与新力张园林共同“开疆拓土”。

有点意外的是，半年后的9月7日，新力发公告称，陈凯已提出辞任公司执行董事、联席董事长及行政总裁职务，因需投放更多时间于个人及其他事务。

最新消息：11月3日，卓越集团内部发文，“因业务发展需要，经集团研究决定，任命陈凯先生为集团执行董事长，全面领导地产开发板块和资产运营板块工作。”

在杠杆地产看来，无论陈凯先生还是卓越集团，都是有故事的大佬。结合往期数据，咱们一窥两位大佬现状。某种程度上，亦是我国房地产行业发展状况的缩影。

1、“凯哥”来之前，高管震荡的卓越

第一次听到陈凯的名字时，实话说杠杆地产有点走神。因为我的初中、高中同学里，都有男生叫陈凯，就像我的小学、中学校友里叫张燕的女生也不少，谁身边没几个呢……

不过，这位陈凯，能量比我的“男同学”们可要大得多，圈内人估计都知道，堪称是明星级的经理人。

公开消息显示，“凯哥”1969年出生，毕业于浙江大学建筑设计与理论专业。1995年到2008年就职华润置地，前后13年里辗转多地，担任过武汉、苏州、宁波、无锡、上海等地高管职位。

2008年，陈凯跳槽至龙湖任运营及投资发展部总经理，彼时的龙湖正筹划上市， 2011年离职。

此后在复星任职半年总裁，于2012年任阳光城总裁。在“阳光城”，陈凯的操作堪称教科书级。3年内，带领一家区域性房企，实现销售额数倍级的跨越。

2017年，陈凯来到了中南置地，继续进击，将这家曾经居于江苏的区域型家族化房企，迅速拉扯到了千亿级别，销售额翻了数倍。

这次结缘卓越，似乎也是“命中注定”。从公开的消息可知，陈凯和卓越集团的老板李华交情颇深，而对于陈凯入职卓越的事，双方也谈了不下一次，只是此前因为各种原因未能达成。

值得注意的是，卓越集团这两年，高管的变动似乎有些频繁。

2019年，执行总裁王卫锋离职，其在卓越效力了7年；

3个月后，沙骥成为卓越集团有执行总裁；

接着，曾任职于龙湖、融信的李宏耕加盟，担任集团副总裁，分管上海公司、南京公司；

万科老将牛伟任集团战略运营部总经理；

2020年，万科系出身、卓越任职7年的徐春辞任副总裁、卓越深圳地产总经理；

接着，去年新晋的集团执行总裁沙骥将兼任深圳公司董事长，卜炜任深圳公司总经理，主持公司日常管理工作。

再然后，陈凯来了……还有原中南置地成渝区域公司总裁王家羲，任职卓越集团副总裁，兼任重庆公司总经理及成都公司董事长。

2、逆风发力，野心与隐忧

对房企而言，“凯哥”来了，可能就意味着“稳了”。凯哥来之前，卓越集团发展如何？很多杆友可能还不甚了解，毕竟主体公司尚未上市。

实际上，在深圳，卓越集团的掌舵人李华被誉为商业地产界的“隐形大佬”，李华来自四川内江，1987年毕业于华南理工大学，曾经在深圳市团委任职。1992年开始涉足房地产，最早战线布局在海南，之后转向香港股票市场。1996年，李华在深圳创立卓越实业发展有限公司。

卓越被称为“隐形”CBD写字楼之王，在全国多地开发有项目。官网显示，卓越集团总资产超过1900亿元，资产管理总规模超过1000亿元。全国开发面积超过2000万平方米，土地储备面积超过5000万平方米

卓越入场时间不晚，但似乎比较佛系。2012年，其销售金额突破百亿元，2015年为232亿元，2017年456 亿元。这一增速在彼时房地产行业的黄金时代，实在是难言最优秀行列。

2017年是个分水岭，卓越开启全国扩张步伐，获取新项目39个，新增货值1361亿元。

2018年继续拿下1205.9亿元的新增货值，接近当年TOP20房企的门槛。

2019年，卓越新增土储货值566.9亿元，相比前两年几乎“腰斩”。

亿翰智库数据显示，今年1-10月，卓越集团新增货值510.9亿元。

脚步继续放缓，但溢价率似乎不低。

如今年5月，溢价26.49%，卓越以9.31亿元摘得温州某地块，据悉楼面价创区域新高；

4月，溢价率38.97%，卓越竞得浙江绍兴某地块；

3月26日，溢价率50%，卓越集团首次在成都天府新区拿地，出手不凡……

但这两年的风向杆友们懂得，调控层层深入，“活下去”成为新口号。卓越如此逆势砸钱，侧面反映出其财力和野心，但日后如何谁也不清楚。

3、千亿悬念，上市坎坷

从发债主体卓越商管来看，杠杆地产从公开渠道看到，其在2016年-2018年间，其有息负债规模从342.79亿元升至537.18亿元，净负债率连续三年保持在120%以上。

2019年，脚步才稍微慢了些。但是加杠杆容易，降负债难。尽管总负债下降了，但2019年中期卓越的净负债率仍达111.07%。

2020年上半年，其资产负债率也略有下降，不过其营收的降幅更大，经营活动产生的现金流量净额也滑坡。

但是财务费用却在攀升，从2019年1-6月的3.46亿元增长到4.04亿元.

就在上个月，旗下物业公司卓越商企服务成功登陆港交所。多了一个便宜的融资渠道，对降杠杆是好事。但遗憾的是，母公司卓越集团虽然规模接近千亿，但上市之路似乎没那么顺利。

2007年，卓越集团首次在香港申请上市，因2008年的金融风暴中断。

2009年，再度冲刺香港IPO，这一年，恒大、龙湖、佳兆业等先后登陆港股，但卓越却因估价偏低，国际认购情况不好，选择主动暂停IPO。

这一次请来陈凯，在杠杆地产看来，也是为后续上市在谋划。但如今的大环境，这条路似乎也没有比以前更好走。

克而瑞数据显示，今年1-10月，卓越集团录得694.3亿元销售额，离此前的“千亿目标”还差300多亿。

陈凯履新后，提及了自己的三大任务：一是，要提升组织能力，引进行业的高精尖人才；二是，要提高运营效率，先做到行业平均15个月经营现金流回正；三是，利润和规模要再上一个层次。

今年卓越能否“圆梦”，我们拭目以待。

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