摘要：宝龙2021会如何（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

3月刚开始，闽系宝龙地产就发布了“2020年度业绩公布”，成为在港上市内房股第一个吃螃蟹者。

今天杠杆地产借此拉开“年度房企观察”的第一篇。

当然，上市房企非常多，我也没办法挨个都写，只能挑有点意思的。也欢迎杆友推荐。

说起闽系，很多杆友脑子里条件反射出的关键词可能就是：激进，偶尔剑走偏锋。

但是今天这位，似乎不同。

2020年销售、营收、利润指标都非常好看，三道红线也都没有破，展示出非一般的稳健和努力。

发布年度业绩后，资本市场也给出了非常好的反馈，如上图，这几天股价表现非常好。

1、业绩大好，资产负债率略有回落

正如宝龙地产年度业绩公布的数据：

2020年，合约销售额约为人民币815.51亿元，较2019年同期上升约35.1%。

收入约为354.95亿元，较2019年同期上升约36.3%。

租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入约为32.36亿元，较2019年同期上升约15.0%。

年度利润约为88.15亿元，较2019年同期上升约46.5%。

股东应占利润约为60.93亿元，较2019年同期上升约50.8%。

核心盈利约为60.38亿元，较2019年同期上升约37.5%。

股东应占核心盈利约为35.96亿元，较2019年同期上升约34.2%。

这里杠杆地产特别要说，2020年受特殊黑天鹅事件影响，宝龙地产销售一开始也是遭遇压力，此前我写过。

但是最终，宝龙地产完成全年750亿销售目标的108.7%，再创历史新高。

还记得2019年时，合同销售额也较2018年同期上升47.1%。

不仅如此，营收也是继续高增长，2019年时较2018年同期上升32.91%——换话说，宝龙地产这2年的销售、营收是真的好看。

不否认，高增长往往也是意味着债务的上升。如上图，总债务从2019年末的1235.90亿元，增长至2020年末1433.30亿元。

2012年时，宝龙地产的资产负债率为58.96%，此后一路上升，到2019年时达到近年最高76.06%——2020年末，这一数字略有下降，73.45%。

客观说，这一表现不错，和很多房企比，负债率不算很高。

同时，三道红线都没越线。

2、利息支出增长较多，控融资成本略有成效

借款方面，披露显示，宝龙地产截至2020年末的借款总额约为665.67亿元，2019年底，这一数据为552.63亿元。

绝对的借款增量还是不低。

其中一年内到期的借款约为206.67亿元，一年后到期的借款约为459亿元。

2020年底，宝龙地产现金及等价物253.39亿,2019年末这一数字为224.05亿，覆盖一年内到期的借款没问题。

不过，杠杆地产注意到，2019年末时，宝龙地产一年内到期的借款约为153.21亿元，2020年末这一数字增量还是不低。

相较2019年，宝龙地产的利息开支有所上升，为43.11亿元，2019年为35.99亿元，上升了19.8%。

我去找了一下2018年的数据，为29.6亿元——宝龙地产的利息开支这2年增长不少。

如上图，融资（收入）/成本－净额2020年末为-3.12亿元，2019年末为9.00亿元。

此外，相比2019年，杠杆地产注意到，2020年宝龙地产的公司债券增长较多。2019年末86.45亿元，2020年增长至119.28亿元。

同时，银行借款增至329.65亿元，2019年末为260.49亿元。

众所周知，银行借贷成本通常是相对便宜的，这一数据显示出宝龙2020年置换债务结构取得了不小突破。

财务披露显示，宝龙地产实际利率由2019年的6.47%，略减至2020年的6.44%。这个利息成本，在这等房企中，应该不算差。

3、押注长三角，冲击千亿有戏吗？

宝龙地产这家公司曾传出过2020年冲击千亿元销售额。

宝龙地产相关负责人对外澄清，内部从来没有被宣导过“千亿”概念，这个表述倒是很有意思。

实话说，押注市场比较单一，破千亿元的难度是不小的。浙江的滨江算是一个，不过它合作开发的比例较高。

同样押宝长三角的宝龙地产，2021年这回真提出了1050亿元的销售目标。

虽说是闽系血统，但宝龙地产总的土地储备长期主要在长三角。

2020年度业绩提到了粤港澳大湾区也是战略重点。

不过从披露看，2020年宝龙地产旗下贡献较大的主要项目位于金华、宁波、台州、绍兴、温州、杭州、海口、常州及珠海——长三角还是很明显。

截至2020年末，宝龙地产拥有土地储备总建面3650万平米，其中，正在开发建设中的物业约为2430万平米；

持作未来发展物业约1220万平米。

所有土地储备中，70%分布还是在长三角。

上图是宝龙地产2020年新增的土地储备，长三角色彩确实很显著。

另外，杠杆地产注意到，2020年，宝龙地产录得毛利128.16亿元，2019年这一数字为94.83亿元，较2019年同期增加约35.14%。

2020年，宝龙地产的毛利率为36.11%，较2019年同期36.41%，下降约0.3个百分点。2018年毛利率为38.5%，虽然下滑不多，但我们发现，这两年趋势略有点往下。

规模和利润，要平衡好，不容易。

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