摘要：泡沫不能继续搞太大，也不能主动搞破（欢迎关注杠杆游戏）

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

3月22日晚上，成都加码了调控。

这也不是啥新闻，因为上周五，杆姐就知道了。我也不是神机妙算，住建部给的提示。

前几天领导去督导了。

同时国外传来消息，土耳其崩盘，金融市场腥风血雨！

一众欠发达国家突然加息。可以理解，如果不加息，泡沫继续扩大肯定爆仓；主动加息，很多国家经济韧性不足，提前也会爆。如土耳其。

总的来说，全球大放水，报应开始了。

成都加码调控，土耳其爆仓，两件完全不沾边的事情，这有啥联系？杠杆地产今天要把这个逻辑给杆友们理一理，一些数据很有意思，背后隐秘的逻辑。

同时，谈点我的浅见和楼市策略。

1、“房地产卫国战争”进入高潮

2020年，全球房价涨幅创下近年来最高，这是放水的代价。此前，杠杆地产分析过。

有意思的是，2020年，刚好土耳其房价涨幅拿下全球第一。

而一向房价涨幅喜人的我国，2020年房价总体涨幅，竟然“跑输”很多国家。如上图。

为什么呈现出这样的情况？

经历过数轮全球经济和金融危机后，我们深刻洞见到经济不好全球放水，然后股市或楼市大涨。

但最终，美国都要回归正常货币政策，一旦美国加息，全球资本回流美国，很多国家的股市、楼市就面临崩盘。

我国房价总体已经很高，和收入比起来就更高，所以泡沫不能继续吹更大。如果继续吹，下一步货币政策回归正常时，全球资本用脚投票，我们总不可能长期自娱自乐。

而且这样“乐”下去，真正的底层和刚需，那就更惨。

可2020年经济有压力，不放水也不可能。怎么办？

阻止资金过多流入房地产。

2020年的金融、货币政策主要是精准手术，但即便如此，一些热钱依旧进入了楼市和部分城市。

比如消费贷，比如经营贷，比如小微贷款。

深圳就是最典型代表。2020年下半年开始，房地产局部苗头开始了。不只是深圳、杭州、上海、广州都一样。

于是从深圳开始，加码调控。

2021年一开始，楼市就拉开“严打”序幕，之前杠杆地产写过。

近期浙江、广东、北京、上海等，都在追查经营贷等违规贷款。当然也不可能挨个追查，有些大概只是做做样子。

同时，上海学区房也在做大调整。

在此之前，住建部到北京、上海、深圳、江苏等地督导房地产。但凡督导过的地方，调控必然加码。

除了住建部，央行、银保监系统都有很多表述或动作。

监管对风险的担忧超过一般人。

一场防范楼市泡沫、金融泡沫破裂的战争打响。

理解这个逻辑，也就明白，2021年房子总体来说，真不是用来涨的。

所以，两会刚一结束，躁动的成都、西安又被住建部督导。这两个城市很喜欢操盘，现在成都被迫加码调控。

那么接下来，看西安的了。

2、成都调控后果，西安跟吗？

关于成都调控为什么升级，杠杆地产有两个数据。

我们先看第一个，我国统计局的，统计的是各大城市市辖区的，不包括县。

成都2020年二手房涨幅虽然不是全国第一，但是和第一差距不大。

当然我们知道，成都二手房的均价总体还是1万多块，但是天府几街附近，以及一些不错的盘、学区房，二手房确实是3万+/平米的，甚至4万及更贵/平米的也有。

因为二圈的区，拉低了整个市辖区的房价。杠杆地产成都好朋友有买二圈及附近的，确实只有1万出头。

我们接着看市场机构数据，下图是CRIC（特此感谢）的统计。

成都的排名，杠杆地产就不念出来了。

很多朋友大概好奇，深圳、杭州等呢？很简单，限价。

数据来源|CRIC（特此感谢）

成都不限吗？也限，不过这2年，地价拉高后，整体是放松了，得让开发商有赚，然后有人接盘，游戏才能运转。

所以，成都新房的总体价格上去得比较快。

我一直和朋友说，如果看均价，成都总体房价依旧不算很高，因为东西北区域，特别是二圈的区，尚有大量1万多/平米单价的房子，所以刚需咬咬牙在成都还是能上车。

正如此次调控，成都所言：

持续保持生活成本竞争力，建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感……

当然话说回来，中西部除了武汉2万上下/平米的均价，其他热点城市成都、西安、重庆、郑州、长沙其实都是1万多/平米，本质差距不大，都还是中西部水平，拿到东部就是发达县级城市水平。

数据来源|NUMNEO（特此感谢）

如上图，中西部较大城市买房相对还是比较容易的。

成都调控加码的细节杠杆地产觉得没必要分析，因为分析已经够多，我也不想说该买还是不该买。

我只想说，给了刚需机会，重点是对投机表明一个态度。至于说：

根据规划，未来五年成都新增租赁住房30万套，2021年新增租赁住房不少于6万套，其中新建、改建租赁住房不少于4万套。

如果很多是拿着商品住宅的供地，开发商配建免费移交，真是一箭三雕：租赁住房也修了；还不花钱；稳地价也实现了。

总的来说，诚意的调控应该是中心城区增加供地，三圈县级行政区通勤毕竟不太可能，且太贵、太累。

至于西安，升级调控，杠杆地产觉得只是时间问题。

3、2021楼市策略

杆友有没有感觉，时间好像回到了2016、2017年。

那会也是放水多了，全球也都有压力，然后美国开始加息……

所以，大涨？

故事本来的叙事，本不会有多少变化。不过，2021年，如杠杆地产第一部分分析的，“房地产卫国战争”进入高潮，我们不能输。

泡沫首先不能继续搞太大，其次也不能主动搞破。也就是说，房价是要守住的，不能搞破，也不能冲冲冲。

因此，我的建议是：

第一，对于刚需来说，没房子总要买的。不要看什么调控，该买就买。利息未来增加可能，LPR（贷款市场报价利率）调整没办法，该加时会加。

不过我不认为是2021年。但是房贷加点，可以变化，这不过是央行一个文件的事儿。

图表来源|首创证券（特此感谢）

如上图，房贷利率确实有慢慢在涨的趋势。所以，见下文第五点。

第二，核心城市，买2套不多。起码可以买一个安心。

第三，学区房要看具体城市，该买早点买。

第四，买学区房要衷于初心，更多真实目的，投资目的我觉得要谨慎。当然具体要看城市和政策。

第五，投资太多房子就要慎重了。比如上文所述，利率是个问题，还有投资回报问题。

图表来源|国信证券（特此感谢）

钱去了哪里，是关键。上图很明显，很多朋友自己也有体会。

适当分散投资吧，这是杠杆地产的最大建议。

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